Devenir propriétaire, acheter son logement : quelles étapes ?

 

La route est parfois longue et semée d'embûches pour devenir propriétaire.
 

Petit guide d'étapes pour un bon déroulement de votre projet et précautions à prendre

1. La préparation en amont !
   
   Il est impensable de réaliser un achat impulsif. Un investissement immobilier est à réfléchir, à mûrir.
   Parce que rien ne sert de commencer à regarder les biens tout de suite, ce qui risquerait d’amener une déception au moment du financement, la première étape est de définir son budget.
   Vous ne pouvez pas passer outre ; puisque l’évaluation de votre budget déterminera la suite du projet.
   
   
   Ne sous-estimez pas l’importance d’un apport. Comme on a  pu le présenter dans des articles précédents, l’apport est une nécessité. En fonction de celui-ci sera considéré votre budget total. C’est aussi un moyen de négociation pour le taux d’emprunt !
   
   
   
2. L'emprunt : quel montant ?
   
   Il y a deux écoles. Ceux qui se fixent un budget et qui allongent la durée de remboursement ou ceux qui calculent et se basent sur leur capacité d’endettement.
   Le niveau d’endettement correspond aux rapports entre vos revenus et vos charges dites régulières (remboursement crédit à la consommation, forfait téléphonique/internet, etc.). Celui-ci ne devra en aucun cas dépasser 33%.
   En dessous de 33%, votre demande d’emprunt sera sans aucun doute acceptée (si l’institution financière est certaine de vos revenus). Au-delà de ce seuil, rares sont les banques qui consentent à octroyer des prêts.
   Selon le nombre et l’importance de vos charges régulières, vous disposez de plus ou moins de « profondeur budgétaire » pour pouvoir rembourser un prêt immobilier.
   Nous conseillons de se baser sur le taux d’endettement dans votre calcul plutôt que sur un budget qui vous endettera sur 30ans. De plus, sachez que les banques sont de plus en plus réticentes à prêter sur des durées trop importantes. Ainsi, prendre comme point de repère et faire fonction de son taux d’endettement permet de mener à bien son projet !
   
   
   
3. Déterminez le prix du marché
   
   Cette étape vient compléter la précédente pour déterminer un budget. Il va vous falloir estimer le coût d’un bien qui correspond à vos besoins.
   Il est important de faire de la veille et d’observer le prix réel d’un bien (prix au m² dans la ville ou dans un secteur précis, valeur potentielle future) pour ne pas commettre d’erreur et acquérir un bien surévalué.
   N’oubliez pas les frais annexes !
   D’autres frais vont devoir être intégrés à votre budget. N’omettez donc pas les frais de notaires (entre 3% et 8% de la valeur du bien), les frais de négociation (de l’agence immobilière, le cas échéant), les coûts de déménagement, les coûts de transition (vous commencerez probablement à rembourser votre emprunt avant d’emménager, donc le loyer actuel vient s’ajouter), les frais de raccordements (énergie, eau, etc.) et enfin, les charges annuelles (assurances, taxes).
   
   
   Votre estimation de budget semble être juste ? c’est le moment d’entamer la recherche des maisons à vendre.
   
   
   

   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
4. Où souhaitez-vous vivre
   
   Faire le point sur vos besoins et vos désirs est la priorité.
   Proximité de vos lieux de travail, services à proximité, écoles pour les enfants, transports en commun, etc. Autant de variables qu’on prend inconsciemment en compte, mais qu’il est préférable de poser sur le papier pour ne pas faire d’erreur.
   L’objectif : voir loin ! Projetez-vous dans l’avenir
   
   
   Vous avez déterminez l’ensemble des points précédents ; alors vous êtes prêts à chercher en profondeur.
   Jetez un oeil chez les promoteurs pour les programmes neufs et commencez à observer l'immobilier ancien.
   
   
   
5. La qualité du bien
   
   Attention aux coups de cœur. Prenez le temps de réfléchir. Non pas qu’une belle tenue du bien cache des tares, mais à cette étape aussi, il faut agir avec raison.
   Considérez bien les différents éléments (superficie, agencement intérieur, chauffage, consommation énergétique, type de construction, travaux à prévoir, etc.).
   
   
   
   
   
   

    Vous voilà décidés. Tout correspond à vos attentes, vos besoins, vos capacités.
   Action !

   
   
   
   
   
6. La concrétisation

• Préparez votre budget total

• Signer un contrat d’avant-vente (aucune obligation légale, mais quasi-systématique dans les faits)Il existe 2 types de contrats d’avant-vente :
  Le contrat unilatéral correspond en quelque sorte à une option que vous mettriez sur le bien ; autrement dit, le vendeur s’engage à vous céder son bien et à personne d’autre pendant un délai fixé. Vous disposez dès lors d’un délai pour lever l’option d’achat.
  Le contrat « compromis de vente » (ou contrat synallagmatique) engage les deux parties. Il correspond à une vente ferme et marque l’engagement définitif du vendeur et de l’acheteur.

Ne signez pas n’importe quel document !

• Rechercher le financement.
  Commencer par contacter votre banque personnelle. Vous connaissez voter conseiller et il sera à vote écoute. Mais ne négligez par le fait de présenter votre projet à d’autres institutions...

• Signer l’acte authentique de vente. Signé chez le notaire, c’est à ce moment précis que vous devrez payer la somme correspondante au prix d’achat auquel s’ajoutent les frais annexes (droit de mutation, débours, émoluments de notaire).
  
  

Le contrat de vente doit contenir :

- l’état civil de l’acheteur et du vendeur ;

- l’origine de la propriété du logement (la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, l’étude du notaire qui a notifié l’acte) ;

- la description du bien et sa destination ;

- la superficie, s’il s’agit d’une copropriété dont le lot est égal ou supérieur à 8m² ;

- le prix de vente et les modalités de paiement ;

- la mention précisant si la somme est payée avec ou sans l’aide de prêts ;

- une clause relative aux assurances de dommages-ouvrages et de responsabilité décennale, s’il s’agit d’un logement dont la construction est achevée depuis moins de 10 ans.

Dans certain cas, doivent être notamment mis en annexe :

- un état des risques d’accessibilité au plomb, si le logement est situé dans une des zones définies par arrêté préfectoral et construit avant 1948 ;

- un état parasitaire, pour les logements situés dans une des zones définies par arrêté préfectoral et pour lesquels le vendeur (non professionnel) souhaite s’exonérer de la garantie des vices cachés.

A noter : l’impossibilité pour les vendeurs professionnels de se décharger de cette responsabilité des vices cachés. l'impossibilité pour un vendeur de se décharger de la responsabilité des vices cachés en l'absence de diagnostic technique.

Sachez que, si le plus souvent, c’est le notaire du vendeur qui authentifie l’acte de vente ; rien ne vous empêche de vous faire assister du vôtre. (Les honoraires ne doubleront pas, mais seront divisés entre ces derniers.).

Vous êtes maintenant propriétaires !

Le vendeur vous remet normalement les clés.
(Il peut arriver, si cela a été indiqué dans l’avant-contrat par exemple, qu’elle ait eu lieu antérieurement. Dans ce cas et par sécurité, patientez malgré tout jusqu’à la signature du contrat de vente pour entamer les moindres travaux.)

Votre titre de propriété vous sera remis ultérieurement 

Le notaire vous remet des attestations de propriété qui vous permettront d’entamer vos démarches auprès des assurances par exemple.
En effet, avant de pouvoir vous remettre votre titre de propriété « définitif », le notaire doit d’abord publier l’acte au bureau des hypothèques et verser droits et taxes dont vous vous êtes acquittés à la signature de l’acte. Il doit également communiquer copies et extraits d’acte de vente à différentes administrations fiscales. Le notaire conservera l’original de l’acte pendant 100 ans (avant d’être envoyé au service des archives départementales).
Comptez environ 2 à 3 mois avant de recevoir votre précieux titre.

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