Les taux baissent mais ça coince toujours

Le mois dernier, nous vous indiquions que le nombre de prêts octroyés avait chuté d'un tiers pour le premier trimestre par rapport à l'année précédente.

La faute aux taux appliqués par les établissements bancaires? Pas vraiment, les banques se livrent une guerre pour attirer les clients et tirent les taux vers le bas.

Quelle est la situation ? Où est le problème ?

Malgré la politique offensive des banques, la demande de crédit immobiliers est en chute libre. 30% de dossiers en moins arrivent sur les bureaux de nos banquiers par rapport à 2011 (période janvier-avril).

Les chiffres et statistiques du Commissariat général au développement durable (CGDD) nous présentent une chute vertigineuse des ventes.

Entre 2012 et 2011, les ventes d'appartements sont inférieures de 14.6% en moyenne (-25.7% pour les studios) et celles des maisons individuelles baissent de 12.8%.

Logique me diriez-vous. Moins de dossier de demande de financement, moins de ventes.

Seulement, les banques doivent limiter la casse. Profitants d'un prêt à 1% sans montant limité ni conditions d'octroi (financement proposé aux banques françaises par la BCE en février), puis de la baisse de l'Obligation Assimilable au Trésor (OAT) (qui sert de référence pour fixer le coût du crédit), trois quart des établissements appliquent aujourd'hui des taux moyens inférieurs à 4% sur 20ans. Meilleurtaux.com ayant même constaté des taux à 3.38% pour la même durée.

Que dire des taux canons compris entre 3.20% et 3.40% pour les emprunts sur 15ans.

Qu'est-ce qui coincent ?

Néanmoins, dans les statistiques publiées par le CGDD apportent une nuances. Si les ventes d'appartements et de maisons individuelles ont chuté, ce n'est vrai que pour les 4 pièces et moins. En effet, à partir de 5 pièces, les chiffres s'inversent et nous constatons une augmentation des ventes par rapport à la même période 2011. Malgré le prix de vente moyen constatée d'une maison neuve de 4p et plus qui est en hausse de 2.9%. Il en est de même pour les appartements avec un prix moyen au m² qui a augmenté*.

Alors même s'il apparaît que les banques lâchent du lest, les demandeurs doivent montrer patte blanche !

Les banques maintiennent en effet des conditions d'octroi strictes, et tendent même à les renforcer.

"Les banques appliquent la politique du risque zéro" _ Jérôme Robin, président de vousfinancer.com.

Par conséquent, les "non-cdi" sont les premiers freinés dans leurs désirs d'accession ; "qu'aucune banque n'accepte plus de financer, sauf le Crédit foncier" _ Lionel Levy, Capital.fr.

Les ménages sans apport personnel et/ou qui disposent d'un budget trop serré pour s'endetter sur moins de 25 ans ne sont aussi pas les bienvenus et se voient réserver des taux excédant 5% donnant le ton.

On se mord la queue ?

Si on peut comprendre la position des banques d'enfin octroyer des prêts de manière plus sécurisée et non à tout-va comme on pouvait le voir par le passé ; on a aussi du mal à estimer l'équilibre qu'elles recherchent et on a le sentiment qu'elles aussi.

Sécurité des prêts octroyés / Quantité de prêts octroyés / Taux d'emprunt

Assurer une sécurité sur un maximum de prêts à un taux le plus élevée possible ; voilà donc ce vers quoi elles tendent et qu'elles semblent peiner à trouver.

C'est ainsi que les banques font faces à un nouvel effondrement de la demande. En exigeant des apports de 10% minimum, voire 20% pour certains dossiers, c'est un peu se couper l'herbe sous le pied.

Les prix des biens commencent à baisser, les taux aussi, mais le ménage français moyen se voit éconduire par ces critères d'octroi.

C'est pourtant ce même ménage moyen qui est visé par la politique d'accession à la propriété.

Avoir un dossier béton est donc indispensable pour investir dans la pierre, pourrait-on dire.

Qu'en sera-t-il demain ?

Comme toute prévision économique, chaque chemin qu'on peut imaginer est plausible.

Même les spécialistes comme Capital.fr se perdent en imaginant le futur à court terme. 

Ils annonçaient  le 29 mai une hausse des taux d'un point d'ici fin 2012 avec un taux moyen à 5.5% dès la fin de cet été ; et les voici qui, 8 jours plus tard, présagent une nouvelle tendance à la baisse des taux.

Bien malin est celui qui sera capable de dire de quoi demain sera fait et quand réelle reprise du secteur il y aura...

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* hausse constatée sur l'ensemble des régions en France métropolitaine ; sauf Aquitaine,Bourgogne, Bretagne, Corse, Haute-Normandie, Nord-Pas-de-Calais et Poitou-Charentes.
source: commercialisation des logements neufs - résultats au premier trimestre 2012

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