Le projet de loi ALUR

Le projet de loi ALUR, pour un équilibre entre propriétaire et locataire

C'est le 10 septembre qu'a débuté l'examen du projet de loi #ALUR ; comprennez loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové ; examen qui devrait s'achever ce vendredi.


 Le gouvernement affiche ses ambitions : ALUR est structuré selon trois axes complémentaires qui marquent la volonté de garantir l'intérêt général

1. un besoin de réguler
2. une logique de protection
3. une dynamique d'innovation

avec comme but "Rétablir une égalité d'accès au logement".

PRESENTATION

Un besoin de réguler

L'objectif est de permettre la régulation des loyers, la régulation écologique des constructions, la régulation des professions de l'immobilier et du logement.
Depuis sa nomination au ministère, Cécile Duflot en a fait une, si ce n'est sa priorité.

• Encadrer durablement les loyers > créer un mécanisme d'encadrement des loyers permettrait d'éliminer les excès et de contenir l'évolution des prix

• Simplifier et sécuriser la location > simplifier la réglementation du bail de location et déterminer des barrières afin d'éviter les abus

• Réduire et rééquilibrer les coûts du logement > rendre plus transparent les frais perçus par les agents immobiliers (sur les mises en location) et encadrer l'activité des syndics

• Donner des règles claires aux professionnels > réorganiser la profession en définissant un code de déontologie et améliorer la formation afin de lutter contre les pratiques abusives dégradant l'image de l'agent immobilier

• Moderniser les règles d'urbanisme > favoriser l'intercommunalité au moment des réflexions sur les PLU, renforcer la participation des citoyens et clarifier la hiérarchie des normes dans les documents d'urbanisme

Une logique de protection

L'objectif est de protéger les bailleurs contre les risques d'impayés, favoriser la mise en location, favoriser l'accès au logement et prévenir les expulsions, et mettre en place un dispositif de garantie universelle des loyers

• Lutter contre l'habitat indigne > se donner les armes pour lutter contre le phénomène croissant de logements indignes, contraindre plus fortement les bailleurs à réaliser les travaux prescrits et stopper l'activité des "marchands de sommeil"

• Orienter la politique d'hébergement vers le relogement > Améliorer la prévention des expulsions, améliorer les dispositifs relatif au droit du logement opposable

• Prévenir et prendre en charge la dégradation des copropriétés > améliorer la gestion des copropriétés, prévenir leur dégradation et renforcer la prise en charge des copropriétés dégradées

Une dynamique d'innovation

• Favoriser le développement de formes d'habitat alternatifs > développer les alternatives au logement classique

• Introduire plus de transparence dans le logement social > Réformer le dispositif d'attribution des logements sociaux et améliorer le contrôle du secteur des logements sociaux

L'EXAMEN DU PROJET

"La question du logement est de celles qui fondent le lien social"
"La violence de la crise du logement touche à nos fondamentaux"
"Face à la pénurie de logements, le premier levier d'action est celle de la construction"
"Le logement, avant d'être une possibilité de rendement, est tout simplement un bien de première nécessité"
"La République se doit de prémunir et de protéger. C'est l'esprit de la garantie universelle des loyers"

15:00 La ministre ouvre la séance par un discours présentant les raisons de ce projet. Le discours de Cécile Duflot terminé, les débats peuvent commencer.

17:07, la motion de rejet préalable du projet de loi est rejeté.


Cécile Duflot part d'un constat simple pour appuyer son désir d'encadrer les loyers (nerf de la guerre de son projet). Ceux-ci ont un prix un poids considérable dans le budget des locataires. Le poids des loyers dans les revenus a doublé en 40 ans. Il est passé de 11% en 1976, pour représenter en 2006 une part de 22.6% dans les revenus.
L'objectif, on l'a donc vu plus haut est de réguler le marché afin de reconnecter ce dernier à la réalité quotidienne des locataires.
Le décret de l'été 2012 n'était qu'un prémice au projet ALUR. Le projet de loi va en effet plus loin et est désireux d'éliminer les loyers excessifs dans les secteurs tendus, de limiter le niveau des loyers, de contenir leur évolution, de faciliter l'accès au logement ; par conséquent, de préserver le pouvoir d'achat.
Le mécanisme sera fondé sur le loyer médian (attention, pas le loyer moyen!). Le préfet départemental fixerait chaque année par décret pour chaque catégorie de logement et par quartier 3 indicateurs de loyers : le loyer médian de référence, le loyer médian minoré, et le loyer médian majoré.
Ces indicateurs amèneraient par exemple une diminution du loyer pour 25% des locataire en île-de-France.
Les loyers restant néanmoins librement fixés.

Pour plus de détail, consultez le dossier de presse sur l'encadrement des loyers du Ministère de l'Egalité des Territoires et du Logement

Cet encadrement des loyers concernerait 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre certain entre l'offre et la demande.


Chaque article est débattu au sein de l'Assemblée.


Le 11 septembre vers 22h, l'amendement 1121 rect. est adopté. Celui-ci permet l'insertion d'une clause de pénalité dans le bail en cas de retard de paiement du loyer. Les propriétaires voient ici un rééquilibrage dans le rapport bailleur/locataire.
Mais, question peut-être naïve, si un locataire ne peut payer un mois de loyer à temps, comment va-t-il pouvoir le mois suivant payer son loyer + les pénalités de retard .... dans les temps?
Le débat sur la garantie universelle des loyers approche...


23:20, l'Article   de la loi ALUR est adopté.
Article 1 de la loi #Alur adopté. Plus que 107 :) #directAN  twittera Cécile Duflot

Les débats s'enchainent jeudi 12.

L'article 2 (fin de contrat de bail, notamment) est adopté dans la nuit de mercredi à jeudi , puis l'article 3 (encadrement des loyers, dépôt de garantie, etc) dès le jeudi matin.
Les articles 4,5 et 6 sont coup sur coup adoptés, peu de temps après l'amendement du Député Tardy précisant qu'un décret fixera ce que doit précisément comporter un logement meublé.


Vers 17h jeudi, l'article 9 sur la régulation et l'encadrement des professionnels de l'immobilier arrive sur le plateau. Celui-ci sera adopté 30 minutes plus tard.
Les choses s'accélèrent à L'assemblée et les articles s'enchainent et sont adoptés.


Notez que, sans trop de remous, l'article sur la Garantie Universelle des loyers (GUL) est adopté. Une taxation de 2% du loyer sera donc perçu par un organisme (encore à déterminer) à part égale entre locataire et bailleur. La GUL permettrait aux propriétaires de continuer à percevoir des loyers en cas d'impayés. Ce dispositif, visant en premier lieu à rassurer les propriétaires qui rechignent à mettre sur le marché de la location leur bien, et sert de levier pour débloquer des biens non-loués et "créer" du logement. (mise en place estimée : courant 2016).

Vous pouvez suivre la procédure législative de la loi ALUR sur le site de l'Assemblée Nationale)


Les débats continuent en ce moment même.
Les députés en sont à l'article 52.

suivez en direct les débats à l'Assemblée nationale


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